上品な自己破産

不動産は、現物のみの取引で、流動性が乏しく時価評価が困難であったものの、地価の趨勢的な上昇期待に支えられた土地神話が崩壊するまでは、キャピタルゲインや含み益形成ねらいの買切投資が行われてきた。 1990年代の地価暴落を受けて土地神話は崩壊し、長年にわたり不動産投資は低迷が続いてきた。
ば頃から不動産投資利回りが長期金利を上回る状況が続いている。 こともあって、近年賃料等のインカムをベースとした収益性重視の取引が拡大してきており、企業の財務的要請(オフバランス化ニーズ)による優良物件の供給量が増加していることと相まって投資家の注目を集めるようになってきている。
特に、SPC(特定目的会社)法と呼ばれる資産の流動化に関する法律によるABS(資産担保証券)、同法によらないCMBS(商業用不動産担保証券)の取引形態が出現し、投資環境の整備が急ピッチで進んできており、それが投資家を惹き付ける好循環が生まれてきている。 特定社債と優先出資の組合せによって以下において、SPC型証券化商品への投資に際してのチェックポイントである、裏付不動産の投資適格性、裏付不動産の価格妥当性、証券化スキームの適正性と発行条件について説明する。
投資適格性まず、裏付不動産の投資適格性の評価について、Ｓ信託銀行で、行っているオフィスビルの評価事例をあげてみると、「最寄り駅からの所要時間、オフィス立地としてのステイタスや発展性といった立地条件」、「竣工後の経過年数、空調やOA対応といった建物や設備の状況」、「管理会社の質といったプロパテイマネジメント」を評価することによって不動産の投資魅力度を測定することにある。 具体的には、全項目について標準以上の内容を備え、将来の安定的なインカム収益と元本価値の維持向上が期待できる物件にはAレーティングを、一部の部分について標準的なピルに対して劣後または懸念される要素があり、将来の収益性の安定度はやや劣るが高いインカム収益を期待できる物件にはBレーテイングを、標準的なビルに対して明らかに劣る点があり投資対象として劣後する物件にはCレーテイングを付与する。
証券化スキームの適正性は、スキーム構成者の信頼性や事業執行能力、スキームの安全性(スキーム構成者デフォルトH寺の対応や、火災、地震の保険付与等)は担保されているか、年間の収支と出口戦略(将来の売却活動期間、売却方法の妥当性)等の事業計画は妥当か、情報開示スタンス等の透明性は確保されているかといった点を吟味し、あわせて、証券の発行条件の妥当性(マーケットトレンドとの均衡、償還条件等)をチェックする。 SPC型証券化商品の取組みにあたっては、物件にかかわるテ守ユーデイリジェンス(詳細調査)が必要となるが、そのためには、不動産業務および証券投資業務の双方に精通していることがポイントで、不動産投資顧問業務を展開している信託銀行のノウハウが発揮される分野といえよう。
RETは、投資信託の運用と同様に、ファンドマネージャーが自己裁量で不動産ポートフォリオを構築し、当該不動産の賃貸収益および運用不動産の入替えによってリターンの獲得を目指す運用商品である。 つまり、投資家は投資口(もしくは、信託受益権)を購入するのみで、投資判断はファンドマネージャーが行うことから、RETへ投資することによるリスクリターンは、ファンドマネージャーのスキルにかかっているということになる。

物件の内科については明確。 常時運用対象物件の内容が把振できるわけではない。
投資家の判断の介入は不可。 いかに良い不動産投資マネージャーを選択するかがポイント。
いう三つの取組手法の比較であるが、直接不動産投資に比べ新しい二つの手法の優位性が見て取れる。 ただし、RETは、上場されて間もない現時点では流動性やプライシングおよび金利株式との相関性という点で未知数な部分が多く、ファンドマネージャーのスキルを判断するためには一定期間のトラックレコードの積上げが必要であろう。
ちなみに、UBSウオーバーグ社によれば、現在の」-RE「Tの市場規模は2，300億円と米国の100分のヘッジ.ファンドの世界先に、ゲートキーパーについて説明したが、なかには自らがファンドマネージャーとして自社プロダクトを含めたファンドオブファンズを提供する会社もある(こうした会社をゲートキーパーと区別してファンドオブファンズマネージャーと呼ぶケースもある)。 ほかヘッジファンド業界には、ヘッジファンドのリターンデータの提供を専門とするデータプロパイダーが存在する。
こうした、ゲートキーパー、データプロパイダーらが、各社独自の分類基準に基づきヘッジファンドのリターンデータを公表しているが、伝統的資産のようにデファクトスタンダード化(事実上の標準化)された、たとえば東証株価指数の指標値(インデックス)がないのが現状である。 分類基準の不統一性は、投資家のヘッジファンドに対する理解をいっそう難解なものとしマネージャーセレクションにも少なからず影響を及ぼしていることから、業界統一的な分類基準の早期導入を期待したいところである。
そうした意味で、グローバル株式のインデックスプロパイダーとして名高いMSC社(モルガンスタンレーキャピタルインターナショナル)が2002年にヘッジファンド　インデックスのリリースを検討していることは、ヘッジファンド業界全体の発展に資するものと思われ歓迎すべきことである。 各社独自の基準によるヘッジファンドの投資戦略の分組とパフォーマンスデータをインターネットのホームページ等で公開している。
ちなみに、各社が公表している(セキュリティセレクションのノーバイアスに分類される)エクイテイマーケットニュートラル戦略のリターンを比べてみると、1999年から2000年にかけて約20%もの格差が生じていることからも、各社の投資戦略の分類基準や、その結果としてのデータベースに違いがあることが確認できる。 株式の買持ちをファンド元本の60%以上保有し、(売持ちを相殺した)正味買持ちを元本の25%以上保有する戦略。
株式市場の上昇局面では市場感応度運用を行うほか、機動的に株式指数先物やオプションを使ってリスクヘツジする場合もある。 株式の正味買持ちまたは売持ち残高が投資元本の25%以内の戦略。
買持ち銘柄より売持ち銘柄のほうが市場感応度(ベータ)が高いため買持ち比率が売持ちよりも高くなる傾向がある。 リターンが個別銘柄選択に依存する度合が高いのが特徴で、特定セクターの配分比率が大きい場合はファンドの変動率が高くなる。

エクイテイマーケットニュートラルは、戦略に分類される。 通常、ショートポジションが投資元本の60%以上を構成している戦略。
一般に、市場感応度(ベータ)が高い銘柄の組入れが多いためレバレッジを採用しているファンドはまれ。 リスク回避のために銘柄分散が必要で、買戻しのタイミング判断に銘柄市場全体のテクニカル分析を重要視するファンドもある。
市場の上昇局面と下落局面で各々投資元本の25%以上の買持ち売持ちをもつ戦略。 リターンの源泉は、市場の方向性のタイミング判断、買持ち売持ちの対象銘柄またはセクターの選定にある。
一般的にいわれるロングショートは戦略に分類される。

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